{"id":12982,"date":"2023-01-16T09:39:52","date_gmt":"2023-01-16T12:39:52","guid":{"rendered":"https:\/\/www.peccicaccoadvogados.com.br\/?p=12982"},"modified":"2023-01-16T09:39:52","modified_gmt":"2023-01-16T12:39:52","slug":"tjsp-nega-a-locatarios-troca-de-indice-de-reajuste-de-aluguel","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/peccicacco.iwwwo.com.br\/?p=12982","title":{"rendered":"TJSP nega a locat\u00e1rios troca de \u00edndice de reajuste de aluguel"},"content":{"rendered":"

Levantamento mostra manuten\u00e7\u00e3o da previs\u00e3o contratual em 62% das decis\u00f5es proferidas<\/strong><\/em><\/p>\n

A maioria dos locat\u00e1rios n\u00e3o conseguiu na Justi\u00e7a, em meio \u00e0 pandemia da covid-19, trocar o \u00edndice de reajuste dos contratos de loca\u00e7\u00e3o \u2014 IGP-M ou IGP-DI pelo IPCA, que estava muito menor entre os anos de 2020 e 2021. Levantamento realizado pelo Penna Marinho (PMA) Advogados mostra que o pedido foi negado em 62% das 63 decis\u00f5es proferidas pelo Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo (TJSP), o maior do pa\u00eds, entre 2020 e outubro deste ano.<\/p>\n

Nessas decis\u00f5es, que incluem im\u00f3veis residenciais e comerciais, os desembargadores aplicaram a Lei da Liberdade Econ\u00f4mica (n\u00ba 13.874, de 2019). Pela norma, “a revis\u00e3o contratual somente ocorrer\u00e1 de maneira excepcional e limitada”.<\/p>\n

Na pandemia, com o impacto causado com as decreta\u00e7\u00f5es de lockdown<\/em> e isolamento social, a sa\u00edda para os locat\u00e1rios, principalmente de im\u00f3veis comerciais, foi negociar contratos. Nesse per\u00edodo, a diferen\u00e7a entre os \u00edndices foi significativa. Em julho de 2021, o IGP-M acumulado de 12 meses chegou a 33,83%, enquanto o IPCA variou 8,99%.<\/p>\n

De acordo com o levantamento, o TJSP, em 27% dos julgamentos, decidiu pela altera\u00e7\u00e3o tempor\u00e1ria do \u00edndice de reajuste \u2014 IGP-M ou IGP-DI pelo IPCA at\u00e9 o pr\u00f3ximo ano do contrato. E em apenas 11%, os desembargadores definiram pela troca definitiva para o IPCA.<\/p>\n

Coordenador da pesquisa, o advogado Gustavo Penna Marinho, do PMA Advogados, afirma que a maioria das decis\u00f5es demonstra que os desembargadores optaram pela preserva\u00e7\u00e3o do contrato. “Se as partes, que t\u00eam autonomia para negociar, entenderam naquele momento que era o melhor \u00edndice, \u00e9 o que deve prevalecer”, diz. Para ele, esses julgamentos trazem seguran\u00e7a jur\u00eddica e revelam a necessidade de se ter mais aten\u00e7\u00e3o em cl\u00e1usulas e condi\u00e7\u00f5es contratuais.<\/p>\n

O advogado destaca que essa discuss\u00e3o sobre troca de \u00edndice de reajuste n\u00e3o pode ser confundida com os abatimentos nos valores dos alugu\u00e9is na \u00e9poca da pandemia. “Boa parte dos locadores de im\u00f3veis deram descontos, em negocia\u00e7\u00f5es, no per\u00edodo de fechamento do com\u00e9rcio.”<\/p>\n

Na maioria das decis\u00f5es favor\u00e1veis aos locat\u00e1rios, acrescenta Marinho, foi determinada a troca tempor\u00e1ria com base no entendimento de que os \u00edndices deveriam se aproximar a longo prazo. Foi o que ocorreu em outubro. O IGP-M acumulou alta de 6,52% em 12 meses. O IPCA, 6,47% no mesmo per\u00edodo. No mesmo m\u00eas do ano passado, as varia\u00e7\u00f5es registradas foram de 21,73% e 10,25%, respectivamente.<\/p>\n

A diferen\u00e7a entre eles est\u00e1 na forma de c\u00e1lculo. Enquanto o IGP-M calcula a varia\u00e7\u00e3o de pre\u00e7o em todas as etapas de um produto \u2014 da fabrica\u00e7\u00e3o \u00e0 venda \u2014, o IPCA leva em considera\u00e7\u00e3o apenas os valores finais.<\/p>\n

Nos casos em que houve a troca definitiva, os desembargadores entenderam que havia um desequil\u00edbrio de for\u00e7as e que aconteceu um fato imprevis\u00edvel, que justifica a interven\u00e7\u00e3o do Judici\u00e1rio. Para Marinho ” o tempo mostrou que essa interpreta\u00e7\u00e3o estava equivocada porque os \u00edndices j\u00e1 come\u00e7aram a se igualar. ”<\/p>\n

Segundo o advogado Jos\u00e9 Nantala B\u00e1due Freire, do Mannheimer Perez & Lyra, o levantamento confirma o que j\u00e1 esperava: a manuten\u00e7\u00e3o dos contratos. “N\u00e3o me surpreende, mas acredito que o Judici\u00e1rio deveria ter mais cuidado para tratar caso a caso”, diz ele, acrescentando que essa discuss\u00e3o sobre troca de \u00edndices de reajuste ocorreu tamb\u00e9m em casos de pens\u00e3o aliment\u00edcia e contratos de financiamento.<\/p>\n

Para Freire, com o IGP-M muito superior ao IPCA em julho de 2021, o TJSP poderia ter sido um pouco mais favor\u00e1vel \u00e0 troca tempor\u00e1ria do \u00edndice. Ele afirma que os artigos 393, 478 e 479 do C\u00f3digo Civil permitem a revis\u00e3o de contratos em casos excepcionais.<\/p>\n

“Nesses casos, h\u00e1 uma imprevisibilidade e as pessoas n\u00e3o se sujeitaram a esse risco. Se soubessem, certamente escolheriam outro \u00edndice. Est\u00e1vamos diante de uma pandemia global, de ordem mundial, uma situa\u00e7\u00e3o excepcional, que na minha opini\u00e3o, exigiria uma interven\u00e7\u00e3o um pouco maior”, afirma. Para Freire, o IGP-M estava descolado da realidade e deu um retorno melhor do que qualquer investimento de alto risco para os locadores.<\/p>\n

Nos casos em que atuou, diz, preferiu buscar a negocia\u00e7\u00e3o para redu\u00e7\u00e3o de aluguel e altera\u00e7\u00e3o dos \u00edndices. “Na maioria, houve renegocia\u00e7\u00e3o. \u00c0s vezes, consegui renegociar para que se fizesse uma m\u00e9dia aritm\u00e9tica entre IGP-M e IPCA. Em outros casos, o locador aceitou o IPCA sem resist\u00eancia”, afirma. De acordo com ele, foram negociados cerca de 500 contratos e foram ajuizadas apenas 20 a\u00e7\u00f5es. “Os pr\u00f3prios locadores estavam sens\u00edveis \u00e0 situa\u00e7\u00e3o. ”<\/p>\n

Adriano Sartori, vice-presidente de Gest\u00e3o Patrimonial e Loca\u00e7\u00e3o do Secovi-SP, ressalta que o volume de a\u00e7\u00f5es sobre o tema, frente ao n\u00famero de contratos de alugu\u00e9is existentes, foi muito baixo. Em geral, acrescenta, as pessoas preferiram negociar diretamente as altera\u00e7\u00f5es contratuais.<\/p>\n

“N\u00f3s observamos, na pr\u00e1tica, propriet\u00e1rios trocando o IGP-M pelo IPCA espontaneamente, propriet\u00e1rios mantendo IGP-M no contrato, mas reajustando aluguel com base no IPCA. A negocia\u00e7\u00e3o entre as partes funcionou. Houve bom senso”, diz.<\/p>\n

Sobre a preval\u00eancia de decis\u00f5es judiciais a favor da manuten\u00e7\u00e3o do contrato, Sartori afirma que esse posicionamento \u00e9 muito importante. “Isso traz seguran\u00e7a jur\u00eddica e atrai novos investimentos. Favorece o setor a m\u00e9dio prazo. ”<\/p>\n

Por Adriana Aguiar \u2014 S\u00e3o Paulo<\/p>\n

Fonte: Valor Econ\u00f4mico
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