{"id":13290,"date":"2023-05-06T19:09:54","date_gmt":"2023-05-06T22:09:54","guid":{"rendered":"https:\/\/www.peccicaccoadvogados.com.br\/?p=13290"},"modified":"2023-05-06T19:09:54","modified_gmt":"2023-05-06T22:09:54","slug":"condominios-vencem-disputa-contra-bancos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/peccicacco.iwwwo.com.br\/?p=13290","title":{"rendered":"Condom\u00ednios vencem disputa contra bancos"},"content":{"rendered":"

Tribunais autorizam leil\u00e3o de im\u00f3veis com aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria para o pagamento de taxas condominiais<\/strong><\/em><\/p>\n

Tribunais de Justi\u00e7a como os de S\u00e3o Paulo, Rio Grande do Sul, Goi\u00e1s e Mato Grosso do Sul t\u00eam permitido a penhora e leil\u00e3o de im\u00f3veis financiados, por meio de contratos de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria, para o pagamento de taxas de condom\u00ednio. As decis\u00f5es s\u00e3o contr\u00e1rias ao entendimento do Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ), que privilegia os bancos.<\/p>\n

A aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria \u00e9 a modalidade de garantia mais utilizada em financiamentos imobili\u00e1rios. O contrato \u00e9 garantido pelo pr\u00f3prio bem que est\u00e1 sendo financiado e se o cliente n\u00e3o quitar o que deve o banco pode tom\u00e1-lo.<\/p>\n

Para os desembargadores, por\u00e9m, por uma quest\u00e3o social, deve haver prioridade para os condom\u00ednios, j\u00e1 que a inadimpl\u00eancia prejudica outros moradores. Al\u00e9m disso, de acordo com eles, esse tipo de d\u00edvida tem natureza “propter rem” – ou seja, est\u00e1 atrelada ao im\u00f3vel, independentemente de quem seja o dono.<\/p>\n

Em S\u00e3o Paulo, h\u00e1 diversas decis\u00f5es. Em mar\u00e7o, os desembargadores da 33\u00aa C\u00e2mara de Direito Privado do TJSP, por unanimidade, negaram provimento a um recurso da Caixa Econ\u00f4mica Federal (CEF) que pedia o cancelamento da penhora de um apartamento localizado no Condom\u00ednio Edif\u00edcio Montreal, no Centro de S\u00e3o Paulo.<\/p>\n

“Ainda que o STJ tenha posi\u00e7\u00e3o contr\u00e1ria, im\u00f3veis t\u00eam ido a leil\u00e3o” \u2014 Caroline Andrade<\/p>\n

O banco alegou que n\u00e3o integrou o processo que discutia a penhora do apartamento por d\u00edvida de condom\u00ednio. E que a decis\u00e3o de primeira inst\u00e2ncia ignora o fato de que, na condi\u00e7\u00e3o de credor fiduci\u00e1rio, tem prefer\u00eancia sobre os valores decorrentes da venda do im\u00f3vel. Ainda acrescentou que o fiduciante \u00e9 respons\u00e1vel por todas as d\u00edvidas do bem alienado, que somente recair\u00e3o sobre o credor fiduci\u00e1rio ap\u00f3s consolida\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, em caso de inadimpl\u00eancia.<\/p>\n

Em seu voto, por\u00e9m, o relator, desembargador S\u00e1 Duarte, afirma que a penhora apenas dos direitos do devedor, como pretende o banco, ” representaria verdadeira nega\u00e7\u00e3o da satisfa\u00e7\u00e3o do cr\u00e9dito”. “Improv\u00e1vel que algu\u00e9m se disponha a arrematar tais direitos, ao levar em conta o saldo devedor pendente da d\u00edvida garantida pela aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria”, diz.<\/p>\n

Para o magistrado, n\u00e3o seria razo\u00e1vel obrigar o condom\u00ednio a aguardar indefinidamente que se resolva o neg\u00f3cio fiduci\u00e1rio com o devedor, “certo que m\u00eas a m\u00eas as despesas se acumulam, com os demais cond\u00f4minos tendo de suprir a falta da contribui\u00e7\u00e3o da unidade no rateio”.<\/p>\n

Al\u00e9m disso, o desembargador destaca que o cr\u00e9dito relativo a despesas condominiais tem prefer\u00eancia sobre o cr\u00e9dito fiduci\u00e1rio, diante da sua natureza “propter rem” (processo n\u00ba 2011873-60.2023.8.26.0000).<\/p>\n

Em outra decis\u00e3o, tamb\u00e9m de mar\u00e7o, a 27\u00aa C\u00e2mara do TJSP negou, por unanimidade, pedido do Bradesco para cancelar a penhora de um apartamento na capital paulista com contrato de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria.<\/p>\n

O Bradesco alegou que \u00e9 o real propriet\u00e1rio do im\u00f3vel e que apenas deixaria de ser com o pagamento integral da d\u00edvida. E acrescentou que os valores obtidos com eventual venda teriam que ser direcionados primeiramente para o pagamento do financiamento imobili\u00e1rio.<\/p>\n

Em seu voto, o relator, desembargador Lu\u00eds Roberto Reuter Torro, tamb\u00e9m ressalta a natureza “propter rem” do cr\u00e9dito condominial. Ainda cita a S\u00famula n\u00ba 478 do STJ. O texto afirma que “na execu\u00e7\u00e3o de cr\u00e9dito relativo a cotas condominiais, este tem prefer\u00eancia sobre o hipotec\u00e1rio” (processo n\u00ba 2222298-02.2022.8.26.0000).<\/p>\n

Nesse mesmo sentido, existem decis\u00f5es do Tribunais de Justi\u00e7a do Rio Grande do Sul, Goi\u00e1s e Mato Grosso do Sul (respectivamente, processos n\u00ba 180828-54.2018.8.21.7000, n\u00ba 0064471-79.2021.8.09.0000 e n\u00ba 1401272-39.2020.8.12.0000).<\/p>\n

De acordo com a advogada especialista em Direito Imobili\u00e1rio, Kelly Durazzo, s\u00f3cia do Durazzo & Medeiros Advogados, embora exista entendimento do STJ a favor do credor fiduci\u00e1rio, tem aumentado o n\u00famero de decis\u00f5es do TJSP favor\u00e1veis aos condom\u00ednios.<\/p>\n

A advogada ressalta, por\u00e9m, que a Lei n\u00ba 9.514, de 1997, que institui a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria, \u00e9 clara. Estabelece que a propriedade do im\u00f3vel, em contrato de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria, \u00e9 do banco, at\u00e9 a quita\u00e7\u00e3o total da d\u00edvida. Para ela, essas decis\u00f5es podem prejudicar o setor imobili\u00e1rio, j\u00e1 que os bancos v\u00e3o naturalmente tornar o cr\u00e9dito mais restritivo ou mais caro para compensar o risco.<\/p>\n

Luis Rodrigo Almeida, s\u00f3cio do Dib, Almeida, Laguna e Manssur Sociedade de Advogados, acredita, no entanto, que esse risco j\u00e1 est\u00e1 embutido no neg\u00f3cio. “O entendimento do TJSP \u00e9 correto. At\u00e9 porque essas decis\u00f5es v\u00eam protegendo uma coletividade, uma vez que os outros cond\u00f4minos est\u00e3o custeando a unidade inadimplente”, diz.<\/p>\n

Eduardo Jardim, da mesma banca, refor\u00e7a que os bancos sabem do risco desses contratos de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria e normalmente o bem garantidor tem um valor muito maior que o da d\u00edvida. H\u00e1 um limite, afirma, de at\u00e9 80% do valor.<\/p>\n

No STJ, por\u00e9m, h\u00e1 julgamentos de turmas – 2\u00aa, 3\u00aa e 4\u00aa – pela impossibilidade de penhora de im\u00f3vel para quita\u00e7\u00e3o de d\u00edvida de condom\u00ednio. Em recente decis\u00e3o, o relator, ministro Luis Felipe Salom\u00e3o, diz que “a impossibilidade de penhora do bem alienado fiduciariamente se justifica tendo em vista que o bem penhorado n\u00e3o pertence ao devedor fiduciante”. Em seu voto, elenca diversos precedentes da Corte (REsp 1992074).<\/p>\n

A advogada Caroline de Andrade, que auxilia arrematantes de im\u00f3veis em leil\u00e3o, afirma que nem sempre h\u00e1 recursos dos bancos para o STJ para reverter essas decis\u00f5es que tratam de penhora e leil\u00e3o porque eles se limitam, muitas vezes, a discutir a prefer\u00eancia no recebimento do cr\u00e9dito.<\/p>\n

Por isso, acrescenta, ainda que o STJ tenha posicionamento contr\u00e1rio, im\u00f3veis t\u00eam ido a leil\u00e3o. Essas vendas, contudo, diz a advogada, s\u00f3 s\u00e3o vantajosas se o arrematante puder adquirir a propriedade plena do im\u00f3vel e n\u00e3o assumir a d\u00edvida do contrato de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria.<\/p>\n

Por nota, a Febraban informa que “a introdu\u00e7\u00e3o da garantia de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de im\u00f3veis no Brasil possibilitou um crescimento robusto do cr\u00e9dito imobili\u00e1rio. Para a entidade, “toda inova\u00e7\u00e3o, como a prefer\u00eancia de o condom\u00ednio receber os recursos decorrentes da penhora do im\u00f3vel dado em garantia em detrimento do credor fiduci\u00e1rio, gera incerteza e tem o potencial de afetar todo o mercado imobili\u00e1rio”.<\/p>\n

Procurados pelo Valor, Bradesco e CEF informaram que n\u00e3o comentariam a quest\u00e3o.<\/p>\n

Por Adriana Aguiar \u2014 De S\u00e3o Paulo<\/p>\n

Fonte: Valor Econ\u00f4mico
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